房产税开征后，房租价格会涨么？

jsyzsss555

房屋租售比畸高带来的问题
中国一个很明显的现象就是房屋租售比居高不下，租售比高其实就意味着租金收入相对于房价其实是微不足道的。如果单纯从经济性来考虑，当然是租房要比买房划算得多，但是问题没那么简单。房东之所以持有房屋是因为对房价有一个上涨的预期，期望未来能够将房子以一个满意的价格转让给其他接盘者。

那么问题来了，如果这套房屋因为出租，导致房屋过于老旧，是难以卖出理想价格的，最好的方式至少也要重新装修整理下。但是以目前的装修成本，你要出租多少年才能收得回来？所以对于房东来说，最理想的方式就是我这套房子既不出租，也不出售，因为有增值预期在。

矛盾——高房价与高空置率

从某种意义上来说，中国存在一个奇特的现象——高房价与高空置率并存，房东与其跟租户折腾个没玩，还不如把房屋空置着，坐等水漫金山从而房价涨个不停，远比出租出去要省心得多，还避免了房屋的折旧。

这种心理也导致了推向出租市场的房屋基本都是一些非常老旧、设施落后的房子，给租客的体验非常不好。新买的好房子，你见过几个房东舍得拿出来出租的？

如果出台了房产税……

房东持有房屋的成本增加，当然前提是出台的不能像上海重庆此前征收的那种不痒不痛的房产税。如果采用欧美那种征收房屋总值的1%-3%不等的税率，算下来， 500万的房产，每年至少要缴纳5万元的房产税。此时，房东就会做出以下选择——

1、将房屋出售；

2、将房屋出租。

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将房屋出售

房东将房屋出售后，会在这个类似5000点买房的人，要么就是以前没房子的苦逼租客，要么就是想要小套换大套的改善型需求。首先，改善型需求会在买入大套房屋的时候往往会将自己的小套房子出售或出租，这对市场的供需影响不大。如果以前是租客的人买了房子，市场上就少了一个租房者，多了一个自有住房的人，而这套房原本是被空置着的，根本就没有进入买卖市场或出租市场。这等于在房产税的逼迫下，市场增加了供给，房租价格会稳中有降。



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将房屋出租

如果这个城市的空置率很高，房东为了抵消手头上房屋的持有成本，争相选择将房子出租，这就会增加出租房的供给，房租自然是难以上涨的。同时，房屋买卖市场也增加了供给，部分租客选择买房，因此出租市场的需求又减少了。

如果这个城市的空置率很低，那就比较麻烦了，由于被推入买卖市场与租赁市场的房子极其有限，供给的增加受到限制，这就导致房屋持有者在买卖或租赁市场上占据强势地位，根据税收分配原则，这部分房产税也就被转嫁到了租房者或买房者身上。

以及……货币政策的影响

根据观察，中国绝大部分城市的房屋空置率其实是挺高的。由于毫无节操地放水，导致百姓对通货膨胀的恐怖，很多人都不愿持有现金，只好将买房当做家庭储蓄，也就是所谓的投资买房。

一般来说，货币政策在中短期内的变化不会太大，除非发生黑天鹅事件（比如2008年的次贷危机，国内货币政策来了个180度大转弯）。那么，国内货币政策对于房租的影响是怎样呢？

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极度宽松的货币政策

就像2008年那个极端环境下的超级大放水，但是目前中国M2总量处于145.17万亿元（2016年5月末）的天量位置下，如果再来一次这种坑爹政策，在人民币长期缓慢贬值的预期下，汇率立马就不保了。真出现这种情况，租不租房也不重要，赶紧换美元去吧。

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被动紧缩的货币政策

由于出口是我国拉动经济增长的三驾马车之一，在担任二十余年世界工厂的过程中，积累了大量的外汇储备，再加上国内经济增长迅速，投资投机热钱涌入，为了不使人民币过快升值，央行被动发行了相应的人民币用以对冲涌入的资金。如果这部分资金因为国内经济放缓，担忧泡沫破灭或其他原因而一窝蜂出逃，央行如果不想人民币在短时间内过快贬值，就只能被动地收缩货币政策。

这个时候，如果你站在大局的角度来观察，毫无疑问，资金的流出，货币政策的收紧，会导致国内企业的破产倒闭，乃至失业潮的来临。因此，整体的房价与租金应该是要下降的。

由于我国采取的是以政府权力为主导的运行模式，结果就是越靠近权力的核心，越能够在资源的争夺中占据有利位置。这反映在城市上，具体表现就是一二线城市能够吸引并抽取三四线以及农村的人口和资金用来补充自身。人口大量涌入一线城市，会造成房屋租赁和买卖的需求上升，与由于房产税出台后被迫推入买卖与租赁市场的供给相对冲，一线城市的租金可能上升也可能下降。不过，经济萧条，银根紧缩，购买者的购买力上不去，房价会因此下跌。



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适度宽松的货币政策

这是在可看见的未来（排除黑天鹅情况）最有可能才去的模式，也就是大概每年12%-15%的M2增速，对应每年5%-6%的通胀。假设房产税率是1%，理论上来说，房东持有房产确实有利可图。但真的是这样么？

房产税的一个显著特征就是，它是根据房屋价值来征收的。在一线城市，一套房子上千万太常见了，如果拥有两套、三套，这个税费计算起来非常惊人。除非这个房东极其土豪，能够死扛着不出租也不出售，不然总要选择卖掉或出租一部分。房租是否会下降，房产税是否会被转嫁，那就根据该城市的空置率而定。

笑笑笑笑笑

房租不会涨太多,因为房租是完全市场化的东西,受市场调控,就好比门市房租,市场都有个承载限度,超过了,肯定不行,房产税打个比方说,就是有房者赚了两个鸡腿,没有房产税的时候,你得两个,有了后,你就必须拿出一个,赚一个,其它的作用,只能你懂得

jsyzsss555

笑笑笑笑笑 发表于 2018-7-17 20:32
房租不会涨太多,因为房租是完全市场化的东西,受市场调控,就好比门市房租,市场都有个承载限度,超过了,肯定不 ...

关键是每个城市都有大量的空置房，空着就意味着每个月都得亏掉一个鸡腿，亏本的买卖没人干，空着的房子必然会进入卖房和租房市场，本来是能挣两个鸡腿的，现在没租出去的只有降价，只要一个半鸡腿，毕竟鸡腿就这么多，恶性竞争，那个时候房价和房租必然会大幅度降价

安之树

房产税和房价房租有多大的关联呢？对一线城市和一些热门城市（长三角、珠三角，京津冀）的房市影响可以不用考虑了，从重庆和上海的房产税试点来看，对房价和房租丝毫没有影响，该涨还得涨。对于没有发展潜力的二，三，四线普通城市或许有些影响

古湄扛把子

羊毛出在羊身上

jizhouhao

   貧富之不不齊，自古已然，雖天公不能齊也，子欲齊之乎？民之有貧富，由器用之有厚薄也。子欲磨其厚，等其薄，厚者未動，而薄者先穴矣！
  相信房产税降房价的，绝对是脑袋抽了，这个道理千年以前的人就明白了，有钱人，房子多，人家后路比穷人多多了，房产税下来，在人家抗不住的时候，普通只有一套自住房的绝对会被坑死。

jsyzsss555

jizhouhao 发表于 2018-7-25 17:15
貧富之不不齊，自古已然，雖天公不能齊也，子欲齊之乎？民之有貧富，由器用之有厚薄也。子欲磨其厚，等 ...

那你以为当年日本房价是怎么崩的？

jizhouhao

jsyzsss555 发表于 2018-7-25 18:49
那你以为当年日本房价是怎么崩的？

    日本当年泡沫和房产税有关系吗？那个是利率导致的。中国在这方面改了吗？没有，政府依旧放水的时候猛地很。
    而当年死的是有钱的富人，还是辛辛苦苦搭了一生买了一套房的穷人。
    政府的目的是为了增加地方财政收入，直接收富人的钱，富人有一千万个方法逃避，根本收不到多少钱，而一起收却特别容易，根本就没有办法逃避。那么你要是政府，你选哪个？
    对，完全没有房的问题不大，有几套房的也能够耗，而绝大多数把平生搭进去只有一套房的，却是完全无法逃的 。

笑笑笑笑笑

jsyzsss555 发表于 2018-7-25 18:49
那你以为当年日本房价是怎么崩的？

我来告诉你日本房价崩的真正原因,就是没有一个坚强的核心,日本政党的权利有限,从而表现出来的意志也有限,所以选者了错误的道路,而中国则不存在这个问题,就好比一个家庭,为难时刻,顶梁柱不垮,挺挺就过去了,如果顶梁柱不行,就垮了

笑笑笑笑笑

jizhouhao 发表于 2018-7-26 08:45
日本当年泡沫和房产税有关系吗？那个是利率导致的。中国在这方面改了吗？没有，政府依旧放水的时候猛 ...

也别想得太悲观,我们党的先进性,主要表现在喜欢割富人的羊毛,但是也不会把富人割死,割死了就没有戏了,所以大家都有的赚,但是没有现在赚的多了

haoge

笑笑笑笑笑 发表于 2018-7-26 10:06
我来告诉你日本房价崩的真正原因,就是没有一个坚强的核心,日本政党的权利有限,从而表现出来的意志也有限, ...

说的不对。治大国若烹小鲜。 想做好一道美味的菜，油盐酱醋都要放到位。
日本对房地产，又是提高利率，又是征收房产税，又是限制贷款额度，过分打压，强硬到最后没人愿意买房，再加上日元贬值，日本又没有实行外汇管制，有钱人都买美元或投资他国避险。
这一系列的背景下，房价大跌，但现在日本的房价又猛涨了。

jsyzsss555

haoge 发表于 2018-7-26 10:24
说的不对。治大国若烹小鲜。 想做好一道美味的菜，油盐酱醋都要放到位。
日本对房地产，又是提高利率， ...

不得不佩服日本在多党执政的情况下还有壮士断腕的勇气，要是像我们一样，持续不断的刺激房地产，可以想象一下日本现在是什么样子

haoge

jsyzsss555 发表于 2018-7-26 11:33
不得不佩服日本在多党执政的情况下还有壮士断腕的勇气，要是像我们一样，持续不断的刺激房地产，可以想象 ...

还壮士断腕啊，尼玛日元跟纸一样。

jizhouhao

haoge 发表于 2018-7-26 11:54
还壮士断腕啊，尼玛日元跟纸一样。

        还日元跟纸一样的呢，日本汇率当年和美元可是360：1，泡沫经济之后日元汇率可是一直涨得，最高的2011年左右可是到80的，就现在也是110波动。
        日元基本硬币是100日元，纸币是1000，5000和一万，而且长时间稳定。
        看币值稳定是要看这些常用的面值的货币是不是稳定。

haoge

jizhouhao 发表于 2018-8-4 13:45
还日元跟纸一样的呢，日本汇率当年和美元可是360：1，泡沫经济之后日元汇率可是一直涨得，最高的 ...

还硬币是100日元，你看过日元没有？以后去仔细查看,日元硬币有1日元，5日元，10日元，50日元，100日元和500日元。
倘若不是现在的支付宝和微信方式，人民币必出面值500或者更大1000，目前在超市或者网上购物提几样日常用品，100块以上是太正常了吧。