仪征房产开发的战略错误

恬静淡泊

       退休回仪征几个月了，实地转了很多地方，大概一个月前就数次想写个帖子，不吐不快嘛！但是在下比较懒，而仪征的房产开发问题比较繁杂，想讲全面一点估计要三五万字，手机打字太累，电脑敲吧那天刚写个第一点，就一千多字了，然后孩子过来捣乱，只好收了电脑束之高阁。写少了就会很片面漏洞多，遇上老五翻翻之流就会被挑毛病，挑毛病在下是不怕的，在下怕的是形成误导，让进坛查找信息资料的人被误导而在房产买卖中遭受损失，所以就不想写了。近日，在日常交流及网上浏览中，发现不少人特别是仪征的房产中介们各种的鼓吹（这种鼓吹已经不同于以前了，现在是推心置腹已老实型的共情式鼓吹，很有蛊惑性），乍一看来，中介的鼓吹和房产开发不搭噶，如果都这么想，问题就大了哈，扯远了，后面再讲。
       咱们要讲的是仪征房产开发的战略错误，鉴于篇幅字数问题，直接拉干条上干货，不做详细分析论述前伸后延横向拓展：
        一、为什么说是战略错误而不是失误，很简单，这种过错是有意为之，目的是拉房价、地价，x投左手倒右手，某地块楼面价排出八千多/平米很有意思嘛！现在大搞所谓的高端盘改善盘，如前期的xx园，近期的xx序，后期的xxx景，xxx院，看起来是针对大家都有房了，“刚需”少了，改善需求集中期要到了，目标定位很明确，楔入点很准确，抓手很牢靠啊！xx园卖的很差，后面的序景院也一定不会好，无它，由俭入奢易，由奢返俭难，前些年他们赚大钱赚的盆满钵满惯了，营销和拉抬方式用顺手了，形成惯性思维了，明眼看到这些手段边际效用急剧衰减了，仍然侥幸心理作祟继续为之而已。
       二、仪征的房产开发的核心问题，只能原拆原建，不能再卖地了，也就是只能做更新，不能再搞开发了，没啥产业，也没啥好的就业，房子够多的了，人口少且还在不断流失，未来人口会更少，流失会更多更快，更要命的是，流失的大多是经济知识技能相对高端的人口，谁都知道这个问题，但不会有人真正在意这个问题，开发还是会大力开发的，大不了换几种方式开发，这个问题大家都知道有解，但几近无解，因为没有人会去做。
       三、韭菜们不够用了，目标人群看似找对了，实则不然！从房产商品化开始，每三两年都会有“某某富人区”的房子推出，本来富人们就占比很少，拿个大漏勺，过两年就捞一把，越捞越频还有多少有钱人？有人说现在针对的是中产，拜托！何止是中产，就是贫困人群也有很多在前些年高位上车接盘了，财富的积累速度远远跟不上镰刀的速度，韭菜根都刨了，还想包饺子，那就只能扯蛋了！现在是房价下行通道，不是上行期，强拉是没有用的，真正的办法是：上行通道让目标人群踮脚够一够，下行通道让人墩一墩，现在有多少人敢随意加杠杆买房的？房贷利率不断下调贷款的为啥越来越少？经济大势不好，就业不好，生活成本不见少，超前消费不香了吧！古人讲的量入为出才是真理，大家不敢借贷了，连银行任务都由拉存款改为拉贷款了，这种情况下，被虹吸多年的有钱精英，被大漏勺捞过很多遍，大镰刀噶过很多遍的所谓中产们，还有多少？是2%还是5%？改善盘？买房加装修动辄一百多万，别墅类要更多，手上资金（注意是资金不是资产）不足的谁会随意出手？就算想出手会买你那所谓的大平层、第四代？不要吹什么设计多巧质量多好，先解决个简单的问题，孩子在家跳跳蹦蹦没人来敲门就行！别吹什么新概念，高层小高层永远只适合囊中羞涩的“刚需”，洋房县城的趋势是最高不能超过四层，这不是瞎说，电梯洋房其实也不错，错就错在电梯要检修，年头多了要维修更换，然后各种问题是就来了，不要想有好物业，好物业只存在于大城市。所谓的大平层永远＜叠加＜联排＜双拼＜＜独栋，并且别墅的灵魂永远是面宽和大院子，一个面宽小到只有一间，没有长辈房的别墅就是个笑话，一个五十平以下院子的别墅也是笑话，一个所谓的上下五层的“别墅”是大笑话，建筑面积二百大几或三百多平，实际面积四五百平的别墅是天大的笑话。现在的家庭都是小家庭，基本是三四个人，房子太大太多反而是负担，不说沉没成本了，光是卫生就累死个人，当然能请得起驻家保姆的除外，不过仪征这种大佬占比万分之几呢？
      四、仪征的开发商需要拿出诚意来！在下判定：仪征的开发商已经意识到大平层不行了，所以他们炒学区四代，他们知道改善的根本在别墅，但是他们始终心存侥幸，他们不会拿出真正的诚意做出好产品。这不在下瞎说，他们给中介大幅让利，卖一套新房赚好几w，却不把这些利让给购房者，仪征就这么点大，做出真材实料的好产品，不需要搞什么营销推介，卖的肯定不会差，房产的单价也能相应的拉些起来。还是那句话，赚大钱赚惯了，炒概念炒惯了，势能不减嘛！
       五、仪征的中介更要拿出诚意来，仪征的中介好的没学着，套路满满，现在流行的套路是共情，即看似站在中立者或是购房者角度，讲出貌似真诚的话，文案也是绞尽脑汁，最近狂推东区各已建成的楼盘，其实东区楼盘就值三千，最好的也就值五千，中介们那么“真诚”地讲各楼盘所谓的优势劣势，用的方法就一招，仪征的俗话：硬的地方拖锹过，软的地方挖一锹。看似啥都讲到了，其实该讲的没讲哈！新房他们目标一致，就是各种宣传不要自然到访，找中介更省钱，其实和售楼处小妹躲角落玩手机，过会给购房者讲又跟主管争取到几千优惠差不多套路，中介这样最大的危害是垄断，对就是垄断，开发商付出越来越多，购房者没有得到多少优惠，他们则稳赚不赔！二手房更牛，套路太多了，就不一一列举了，据说最实在的中介是较少带看！他们也知道这样会把路走窄，但他们只会换汤不换药地变着花样继续下去，这就和超市一样，胖东来的货比较贵，但是就卖的好，别的超市也知道胖东来模式很好很赚钱，但就是不想学学不了，其实何止是中介，开发商也是一样嘛！仪征房价想稳住或拉升，方法就在那，用不用天知道，但时间不等人了，五年后，人口断崖就到了，这是全国性的，且周期很长…………。
      开始打算写各二百字辈左右， 一不小心这么多了，就此打住。以上是在下对仪征当前房市一些浅显的个人看法，边打字边想也偷懒没检查，有错别字或不太顺的请自行略过，欢迎观帖诸君批评指正！谢谢大家！
      
      

恬静淡泊

开发商拿学区做文章的楼盘，有点侮辱智商了，多年前在下就说过，学区房的价值顶天就值10w，一个小县城学校间差距没有拉开太大，而高中又不关学区的事了，四代住宅有三大毛病：一是难打扫，二是邻居吵，三是光线少，敢定高价市场分分钟教做人，九景先生讲可能定价115，在下窃以为1w是天花板，当然根据各方面综合信息来看，序景院他们想定1.2-1.5＋，然而这只会是他们的美好憧憬罢了！

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据在下分析：仪征发展东区，有政绩的考虑，同时也是有大战略的，用一句话概括大概是腾笼换鸟吧！即发展个新城区，然后把老城区晾晾，最后用较小的代价再来更新老城区，然而这个规划太大了，大到不接地气，把饼摊的太薄了，没有顾及到仪征的人口财力和政策延续性问题，实现这个战略要有强大的人口虹吸能力，巨大的财力，以二十年为周期的政策持续性，话说扬州也是这么干的，在各种政策扶持和财政支持下，也没干好，看看扬州现在东南西北各区巨大差异就明白了，仪征没有特色产业，没有龙头企业，没有好的就业，还没有多少人口，又不能一届一届地持续接力，可谓没有公主命，偏生公主病啊！靠什么去实现？PPT么？所以后面是没有规划的短平快的开发了，怎么快赚钱怎么干，恨不得把仪征育才和实验炒出花来，以后干脆仪征就两个学校得了，育才东南西北校，实验东南西北校，乡镇上改成育才实验外环校多好！在下窃以为328架起来远不如原来在半地下，多造几座桥就好了，现在矗在那，割裂了心理的南北联系，人都不想往北去，所以三塔塌了，金阳光没有光了，讲一句争议性绝对大、反对意见一定多的话：仪征的发展，不管什么时候，都应该向北发展，其它方向不管向东还是向西，都叫搞东搞西，必然扯着蛋！

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andy.k 发表于 2025-5-4 10:18
仪征算是有点产业的小县城，可惜人口太少，最好笑的是还大力发展乡镇，城区建设还很割裂，在楼市的二十年黄 ...

在下所言三五万字，是要从国际斗争和地缘政治等角度开始着手，全面分析国际政治、军事、外交、经贸、金融等方面的斗争，结合国内各相关领域建设发展及发展趋势，推导出仪征有没有发展机会，有哪些机会？具体到仪征房地产领域如何创造机会，这样篇幅就大了，考虑到有的能写有的不能写，想想还是不写，故直接偷懒从仪征房地产开始简单写写，需要特别提指出的是仪征的城市建设尚有机会，但是代价是不小的，也需要较长时间规划和落实。

恬静淡泊

书生先生说的比较美好，问题是这个定位还要解决至少两个问题，一是化工园问题，排放再严也难免有污染；二是东区高密度高层小高层问题，为了多赚钱整那么多高层把东区废了，试想如果东区当初都是洋房，现在情况该好很多，反过头来再搞老城区，如此要宜居得多，现在讲宜居，不如把那所谓的智慧停车停了，好好规划建设一下，争取做到每条路停车都不难，还不收费，这个其实不难做到，智慧停车政府赚不了几个钱，一半的钱叫合作企业赚了，俗话说“打田鸡喂猫”欢一个恼一个，实在得不偿失！所谓的搞旅游，也只是美好愿望，同质化太严重了，没啥特色，配套也不健全，又比较小、远、散，投入产出比太差了。如果真要把宜居的养老城市作为定位，就要把宜居和养老作为抓手，一切工作都要紧紧围绕这两个抓手展开，要让居民感到实实在在的方便舒适。

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人生留白 发表于 2025-5-7 08:34
恬静淡泊

你是如何的恬静？

哈哈！语出《黄帝内经.素问》之：恬淡虚无，真气从之！令人惭愧的是，自觉道行尚浅，故取名示之勿忘！