仪征房产开发的战略错误

恬静淡泊

       退休回仪征几个月了，实地转了很多地方，大概一个月前就数次想写个帖子，不吐不快嘛！但是在下比较懒，而仪征的房产开发问题比较繁杂，想讲全面一点估计要三五万字，手机打字太累，电脑敲吧那天刚写个第一点，就一千多字了，然后孩子过来捣乱，只好收了电脑束之高阁。写少了就会很片面漏洞多，遇上老五翻翻之流就会被挑毛病，挑毛病在下是不怕的，在下怕的是形成误导，让进坛查找信息资料的人被误导而在房产买卖中遭受损失，所以就不想写了。近日，在日常交流及网上浏览中，发现不少人特别是仪征的房产中介们各种的鼓吹（这种鼓吹已经不同于以前了，现在是推心置腹已老实型的共情式鼓吹，很有蛊惑性），乍一看来，中介的鼓吹和房产开发不搭噶，如果都这么想，问题就大了哈，扯远了，后面再讲。
       咱们要讲的是仪征房产开发的战略错误，鉴于篇幅字数问题，直接拉干条上干货，不做详细分析论述前伸后延横向拓展：
        一、为什么说是战略错误而不是失误，很简单，这种过错是有意为之，目的是拉房价、地价，x投左手倒右手，某地块楼面价排出八千多/平米很有意思嘛！现在大搞所谓的高端盘改善盘，如前期的xx园，近期的xx序，后期的xxx景，xxx院，看起来是针对大家都有房了，“刚需”少了，改善需求集中期要到了，目标定位很明确，楔入点很准确，抓手很牢靠啊！xx园卖的很差，后面的序景院也一定不会好，无它，由俭入奢易，由奢返俭难，前些年他们赚大钱赚的盆满钵满惯了，营销和拉抬方式用顺手了，形成惯性思维了，明眼看到这些手段边际效用急剧衰减了，仍然侥幸心理作祟继续为之而已。
       二、仪征的房产开发的核心问题，只能原拆原建，不能再卖地了，也就是只能做更新，不能再搞开发了，没啥产业，也没啥好的就业，房子够多的了，人口少且还在不断流失，未来人口会更少，流失会更多更快，更要命的是，流失的大多是经济知识技能相对高端的人口，谁都知道这个问题，但不会有人真正在意这个问题，开发还是会大力开发的，大不了换几种方式开发，这个问题大家都知道有解，但几近无解，因为没有人会去做。
       三、韭菜们不够用了，目标人群看似找对了，实则不然！从房产商品化开始，每三两年都会有“某某富人区”的房子推出，本来富人们就占比很少，拿个大漏勺，过两年就捞一把，越捞越频还有多少有钱人？有人说现在针对的是中产，拜托！何止是中产，就是贫困人群也有很多在前些年高位上车接盘了，财富的积累速度远远跟不上镰刀的速度，韭菜根都刨了，还想包饺子，那就只能扯蛋了！现在是房价下行通道，不是上行期，强拉是没有用的，真正的办法是：上行通道让目标人群踮脚够一够，下行通道让人墩一墩，现在有多少人敢随意加杠杆买房的？房贷利率不断下调贷款的为啥越来越少？经济大势不好，就业不好，生活成本不见少，超前消费不香了吧！古人讲的量入为出才是真理，大家不敢借贷了，连银行任务都由拉存款改为拉贷款了，这种情况下，被虹吸多年的有钱精英，被大漏勺捞过很多遍，大镰刀噶过很多遍的所谓中产们，还有多少？是2%还是5%？改善盘？买房加装修动辄一百多万，别墅类要更多，手上资金（注意是资金不是资产）不足的谁会随意出手？就算想出手会买你那所谓的大平层、第四代？不要吹什么设计多巧质量多好，先解决个简单的问题，孩子在家跳跳蹦蹦没人来敲门就行！别吹什么新概念，高层小高层永远只适合囊中羞涩的“刚需”，洋房县城的趋势是最高不能超过四层，这不是瞎说，电梯洋房其实也不错，错就错在电梯要检修，年头多了要维修更换，然后各种问题是就来了，不要想有好物业，好物业只存在于大城市。所谓的大平层永远＜叠加＜联排＜双拼＜＜独栋，并且别墅的灵魂永远是面宽和大院子，一个面宽小到只有一间，没有长辈房的别墅就是个笑话，一个五十平以下院子的别墅也是笑话，一个所谓的上下五层的“别墅”是大笑话，建筑面积二百大几或三百多平，实际面积四五百平的别墅是天大的笑话。现在的家庭都是小家庭，基本是三四个人，房子太大太多反而是负担，不说沉没成本了，光是卫生就累死个人，当然能请得起驻家保姆的除外，不过仪征这种大佬占比万分之几呢？
      四、仪征的开发商需要拿出诚意来！在下判定：仪征的开发商已经意识到大平层不行了，所以他们炒学区四代，他们知道改善的根本在别墅，但是他们始终心存侥幸，他们不会拿出真正的诚意做出好产品。这不在下瞎说，他们给中介大幅让利，卖一套新房赚好几w，却不把这些利让给购房者，仪征就这么点大，做出真材实料的好产品，不需要搞什么营销推介，卖的肯定不会差，房产的单价也能相应的拉些起来。还是那句话，赚大钱赚惯了，炒概念炒惯了，势能不减嘛！
       五、仪征的中介更要拿出诚意来，仪征的中介好的没学着，套路满满，现在流行的套路是共情，即看似站在中立者或是购房者角度，讲出貌似真诚的话，文案也是绞尽脑汁，最近狂推东区各已建成的楼盘，其实东区楼盘就值三千，最好的也就值五千，中介们那么“真诚”地讲各楼盘所谓的优势劣势，用的方法就一招，仪征的俗话：硬的地方拖锹过，软的地方挖一锹。看似啥都讲到了，其实该讲的没讲哈！新房他们目标一致，就是各种宣传不要自然到访，找中介更省钱，其实和售楼处小妹躲角落玩手机，过会给购房者讲又跟主管争取到几千优惠差不多套路，中介这样最大的危害是垄断，对就是垄断，开发商付出越来越多，购房者没有得到多少优惠，他们则稳赚不赔！二手房更牛，套路太多了，就不一一列举了，据说最实在的中介是较少带看！他们也知道这样会把路走窄，但他们只会换汤不换药地变着花样继续下去，这就和超市一样，胖东来的货比较贵，但是就卖的好，别的超市也知道胖东来模式很好很赚钱，但就是不想学学不了，其实何止是中介，开发商也是一样嘛！仪征房价想稳住或拉升，方法就在那，用不用天知道，但时间不等人了，五年后，人口断崖就到了，这是全国性的，且周期很长…………。
      开始打算写各二百字辈左右， 一不小心这么多了，就此打住。以上是在下对仪征当前房市一些浅显的个人看法，边打字边想也偷懒没检查，有错别字或不太顺的请自行略过，欢迎观帖诸君批评指正！谢谢大家！
      
      

人生留白

认真拜读

精彩美文

曾经的你25093

认真拜读，有几点感想！1.共情式鼓吹，这个角度没想到。2.所谓的高端盘都是GDP，做啥实业能创造这么大的资金，换了谁管事都这么干。3.路径依赖，不管中介还是kfs能坐着挣谁愿意站着挣。4.越来越相信古话了，不到黄河心不死不见棺材不掉泪，这块肉不臭了不会松口！5.仪征的二手房价25.26年会在24基础上腰斩。

妙趣横生

没有意义！

月朦胧水氤氲

房价最高位买了一套房，现在卖不掉，怎么破

linzhenhua

你们知道去年仪征出生人口吗？告诉你，你都不敢相信自己的眼睛！

真州第九景

不做四代住宅拿什么忽悠消费者买单这么高的楼面价呢，开盘价估计不会低于11500，就像当年镜湖花园不拿中央空调做噱头卖给谁！反观城发这几年还是用心做产品不断迎合仪征的消费市场，首先两个楼盘名字就很用心。不像有的开发商楼盘命名就跟公园过不去，老掉牙的东西。没有对比就没有伤害，当然仪征还是有喜欢追求概念的消费者。4月1号国家对别墅政策再次收紧，不允许做双拼，只能做联排和叠墅。

江淮月一枕

呵呵！整个国内哪来的中产？都是利益集团低级成员及其附庸而已。
收入分配制度改革做不到，主要经济利益来源一直都是权力，好吧，一切经济生活以依附于权力的掠夺为基础。
什么战略会有效？

江淮月一枕

如果科技能进步到可以控制空气，下一步我们平民就是按呼吸次数缴费！

knyyz

抛得越早亏的越少

人生留白

linzhenhua 发表于 2025-4-28 12:17
你们知道去年仪征出生人口吗？告诉你，你都不敢相信自己的眼睛！

请指教……

人生留白

江淮月一枕 发表于 2025-4-28 15:31
如果科技能进步到可以控制空气，下一步我们平民就是按呼吸次数缴费！

上管天

下管地

中间管空气

一阵风518

亚铝铝材

时间会证明对与错，相信群众的眼睛。

QQ病毒

政府是房产经济最大的推手，要不是口罩，房产泡沫还要继续吹，早几年房市好的时候政府卖地、收契税提升了当地GDP，开放商那地圈钱收割一波又一波韭菜，房产中介跟着喝汤，现在泡沫破了，老百姓再也不买房了，政府地卖不掉，聪明的开发商也撂挑子让房子烂尾了，骑虎难下的开发商还在摇摇欲醉的房市变着花样想再喝口汤，房产中介依然不肯放弃这最后的蛋糕，最终这些靠房吃饭的都会逃离房市