仪征市宝能睿城住宅小区“物业服务区域”等问题

lifetime886

有关于仪征市宝能睿城住宅小区“物业服务区域”等问题的说明

仪征市真州镇人民政府物业管理中心：

您好。

本小区自2015年首期交付，至今已近六年，小区物业服务公司在本小区也服务了近4年，这期间长期存在擅自进行行政服务收费、物业服务长期不达标（距离七星标准相差太大）、代收代缴、广告收入、停车服务等费用未单独建账及公示内容敷衍虚假、地下产权车位出售情况未显著公布、利用住宅小区物业服务用房恶意对住宅以外的区域对外开展业务等等；加之，物业公司与建设单位存在明显的上下级管理关系，严重存在影响公平、公正原则或违反招标投标相关法律法规，一直重未停止侵犯业主的合法权益；也因此，广大业主与物业公司达成不了一定程度的基础信任，物业公司也常常面临物业服务费收缴率很低的现状，且本小区同时存在港联物业的物业服务合同约定，很多业主并不认可现物业公司及其相关服务，更加抵触交纳物业费；一方对服务、公共收益等问题长久存在不满意，一方因物业服务费收缴率低等问题而长久不改善服务、不主动服务，加之物业公司属于建设单位管理单位，无法真正意义上独立决断、经营，多年来形成了恶性循环。2021年10月，建设单位已完所有房屋的建设及100%交付工作，相关物业承接查验、房屋质保售后、配套设施设备等等，长年来业主个人诉求或维权不甚理想，所在辖区社区也难以对物业服务公司或建设单位的相关行为形成约束，亟待需业主的常设组织业委会或业主大会参与，形成有效的甲乙合作关系，并监督落实，将小区公共事业理顺、理清，紧密与业主或居民群众联系在一起，从而避免本小区未来可能更大的损失和群体性矛盾，以及可以协同社区等单位强化基层网格及社区公共事业服务等建设。

2021年3月份，本小区41名业主就首届业主大会等事宜，书面向主管部门提交了申请，2021年10月份，本小区又有15名业主就首届业主大会等事宜提出了申请。自2021年12月14日，负责具体工作的真州镇，2次未及时响应本小区业主的书面申请或诉求，并未依法在提交日起2个月内组织成立起筹备组。

2021年11月16日左右，本小区所辖社区（滨江社区）向仪征市住建局进行了业务请教，其表示应先理清物业服务管理区域并调取征地红线以核实。社区历经重重困难（一个月），向住建局房屋管理科的同志进行了求证，最终给出的答复是：依据规划总平面图，建设单位的2013-59地块（又分为A地块商业住宅、B地块住宅、C地块住宅，三个地块规划设计条件分别要求）属于一个开发建设项目，因此属于同一个物业管理区域或范围。

本小区业主认为，此回复存在相当的不妥，即是对历史前期物业招标的公然否认，也是一定程度忽视了建设单位的曾依法办事的行为，也让真州镇、社区难以开展相关物业指导工作。

2018年前，仪征市住建局房屋管理科对于前期物业招标公告的格式，虽然没有单独列出“物业管理区域四至”，但招标公告或招标文件依旧明确表达出相应的物业管理区域，否则招投标工作并无法进行，更无法确定中标单位。主要事实理由如下：

1、2013-59-A幅地块，总面积16.3968公顷，其中居住用地约7公顷（即70000平方米，见用地规划设计条件20130124号附图）；2013-59-B和2013-59-C地块为商品住房用地，总面积分别约为5.6142公顷和5.0692公顷；

2、2014年6月，建设单位依法在政府网站上进行前期物业招标公告（二次），招标名称或项目为仪征【宝能睿城】项目，项目面积为A地块70000平方米（与规划居住用地面积一致）、B地块56100平方米、C地块50670平方米，配套商业面积1460平方米（A地块660平方米、C地块800平方米）；首次对仪征【宝能睿城】项目的物业管理区域进行了“清晰的划分”；

3、2018年05月，可能因前期物业公司主动性撤出，建设单位重新组织前期物业招投标并进行了公告（二次），招标名称或项目为仪征【宝能睿城】项目，项目面积为A地块70000平方米（与规划居住用地面积一致）、B地块56100平方米、C地块50670平方米，配套商业面积1460平方米（A地块660平方米、C地块800平方米）；第二次对仪征【宝能睿城】项目的物业管理区域进行了“清晰的划分”；即依据征地红线、共用设施设备等因素及可独立划分管理区域的原则，仪征【宝能睿城】项目为一个物业管理区域，该项目包含的是：A地块的70000平方米居住用地、B地块56100平方米和C地块50670平方米居住用地，以及A地块660平方米、C地块800平方米的配套商业，也就是建设单位第二次很好地已经将住宅用地与A地块的其他商业用地进行了独立划分，利于管理；

4、《江苏省物业管理条例》及《扬州市住宅物业管理办法》第二章对物业管理区域做了详细要求，其中第十一条规定：物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则、结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域；物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。因此，建设单位对仪征【宝能睿城】项目组织前期物业招标，并将仪征【宝能睿城】项目作为一个物业管理区域，是依法依规的既定事实；

5、本宝能睿城小区的业主与2个前期物业公司达成的物业合同，该既定的合约均明确表明，本物业合同服务范围为仪征【宝能睿城】项目，即物业服务区域（简述）为住宅地块和与住宅地块不可分割的的3-4幢商业，并无包含A地块中的宝能大厦、宝能城市广场、宝能漫街金街、公寓等商业范围。

综述上述事实理由，请仪征市真州镇人民政府或真州镇物业管理中心依法、及时行政作为，消除社区为居民解决问题的障碍，帮助社区与居民建立稳定的信任关系，或维护真州镇或帮助社区良好的公信力，及时解决本小区业主的需求，以尽早完善多方相结合的工作格局，引领或示范实现本小区专业化、社会化、市场化的物业管理机制，提高物业管理和服务水平，推动建设和谐宜居社区，提高人民群众对居住环境的满意度。

仪征市宝能睿城住宅小区业主

二〇二一年十二月十四日

真州镇人民政府

lifetime886您好：
  关于宝能睿城小区业主反映物业管理区域等事宜，滨江社区和真州镇在接到业主诉求后，高度重视、主动作为，现将所做的工作简要说明如下：
  1、2021年3月1日以EMS的形式收到部分业主以筹备组名义发布的公告等材料，社区于2021年3月19日进行书面回复，明确告知：筹备首次业主大会所需条件、材料及规范流程；同时滨江社区对宝能业主进行走访特别是41名联名业主，了解他们的诉求及探讨小区问题；4月，滨江社区再次与业主代表就成立业主大会事宜进行沟通，再次告知按程序申请。
  2、2021年11月3日收到业主递交的落款为10月15日关于成立宝能睿城住宅小区第一届业主委员会的申请，其中有11名业主签字，社区根据业主信息进行核对，其中1名业主表示房子早已卖掉，1名业主无法联系，与业主反馈后，于12月7日业主补签申请表。
  3、关于物业管理区域的核定，建议向相关部门咨询给予专业答复，谢谢。