第一章 总 则
第一条 为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物 业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国 价格法》《江苏省价格条例》《江苏省物业管理条例》《扬州市住 宅物业管理条例》和《江苏省物业服务收费管理办法》等法律 法规，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于我市行政区域内物业服务收费行为。
第三条 本实施细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配 套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫 生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服 务费。
第四条 市发展改革委(价格主管部门)会同市住房和城乡建设局（物业管理行政主管部门），负责制定有关物业服务收费 的政策规定，指导全市物业服务收费的管理工作。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则，区分不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调 节价。
第六条 普通住宅前期物业公共服务费、汽车停放费实行政府指导价。业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费、汽 车停放费由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服 务企业协商，通过物业服务合同约定执行。法律、法规另有规 定的，从其规定。非普通住宅和非住宅物业、改变用途用于经营的普通住宅 的物业服务收费实行市场调节价。满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等项 目收费实行市场调节价。
第七条 实行市场调节价具体收费标准应由业主、业主大 会、业主大会授权的业主委员会或物业使用人与物业服务企业 根据服务内容、服务质量协商确定或在物业服务合同中约定。
第二章 物业公共服务费
第八条 本实施细则所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内为业主或物业 使用人提供具有公共性和普遍性的物业基本服务所收取的费用。
第九条 物业管理区域内公共服务费一般由下列因素构成：
（一）物业管理服务人员工资、社会保险金、公积金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；（二）物业共用部位、共用设施设备日常维护保养费用；（三）清洁卫生费用；（四）绿化养护费用；（五）秩序维护费用；（六）办公费用；（七）物业服务企业固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）管理费分摊；（十）经业主大会同意的其它费用；（十一）法定税费以及合理利润。
应当由住宅专项维修资金支出的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，不得计入物业服务成本或物业 公共服务费支出。
第十条 普通住宅前期物业实行等级服务、等级收费。等级服务标准由市物业管理行政主管部门制定，等级收费标准由 市价格主管部门制定。
第十一条 市价格主管部门应当会同市物业管理行政主管部门综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会统 筹基数及缴费比例、住房公积金缴存基数的调整幅度以及居民 消费价格指数变动情况，每三年对普通住宅物业公共服务等级 及收费标准进行评估，并根据评估结果适时调整。
第十二条 在物业交付之前，建设单位应当通过公开招投标或按照相关规定选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同， 并在房屋买卖合同中约定服务内容、服务等级、收费标准等。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业 服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的或约定不明确的由建设单位承担。前期物业服务合同自签 订之日起三十日内，物业服务企业应向所在地物业管理行政主 管部门和价格主管部门备案，超出政府指导价的不予备案。实行政府指导价的前期物业服务，在业主大会成立之前变 更物业服务企业的，物业公共服务收费应重新备案。
第十三条 实行政府指导价的普通住宅前期物业公共服务收费，备案时应向价格主管部门提供以下书面材料：
（一）前期物业公共服务收费备案申请；（二）中标通知书；（三）物业服务企业营业执照、统一社会信用代码；（四）前期物业公共服务合同（协议）、物业服务企业与业 主签订的前期物业服务协议范本、住宅区规划许可证及附件、 公建配套文件、物业管理区域证明；（五）投标书中物业公共服务成本费用测算材料；（六）物业公共服务收费备案登记表；（七）其他应当提供的相关材料。
第十四条 业主大会成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化或政府指导价标准变动需要调整的，物业 服务企业应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督 下，公开真实、完整、有效的物业服务成本相关信息，向业主 征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且 占总户数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指 导价范围内实施调整并按约定执行。调整后的普通住宅前期物业公共服务费，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于三十日， 公示结束后在十个工作日内向物业所在地价格主管部门、物业 管理行政主管部门备案，备案材料包括：（一）收费标准调整的说明，包括调整理由、调整程序、 征询意见情况；（二）公示件及其在公示状态下拍摄带有起始公示日期的 照片；上述材料应加盖物业服务企业公章，并由街道办事处（乡 镇人民政府）签署意见，盖章确认。对于超过政府指导价的， 价格部门不予备案。
第十五条 物业公共服务费按房屋建筑面积计收。已办理不动产登记的，按登记的房屋建筑面积计收；尚未进行登记的， 按照测绘机构的实测建筑面积计收；尚未进行实测的，按照房 屋买卖合同记载的面积计收。未记入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。依法改 变设计用途用于经营的车库、附属房屋物业公共服务费，由物 业服务企业与业主或者物业使用人按照约定标准计收。物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费， 但预收的期限最长不得超过一年。
第十六条 业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条 件）、入住通知书约定的房屋交付日期开始，按月交纳物业公共 服务费用。符合交付条件、建设单位已下达书面通知办理交付 手续的物业，物业公共服务费从书面通知中载明的日期起算。已竣工但尚未售出或者因建设单位原因未按时交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。普通住宅业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置六 个月以上的物业，业主应当事先书面告知物业服务企业，并经 确认后按合同约定标准的百分之七十交纳物业公共服务费、公 共能耗费、电梯运行费。业主大会成立后，由业主大会或者业 主大会授权的业主委员会与物业服务企业按合同约定执行。
第十七条 住宅物业管理区域内共用设施设备运行、维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格 按照居民使用的价格标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、 用电、用气除外。物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防 设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、电子对讲门设施、 非经营性车场车库、非经营性电瓶车充电设施、监控安防设施、 公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用 人提供车辆停放服务的车位、车库。
第三章 汽车停放费和车位租金
第十八条 本实施细则所称汽车停放费，是指物业管理区域内用于车位、车库的公共设施设备运行的能耗及维护、保洁、 秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等费用。非住宅汽 车停放收费另行规定。本实施细则所称车位租金是指车位所有权人或管理者将车 位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。车位租金按《江 苏省物业管理条例》要求实施管理。
第十九条 物业服务企业应对物业管理区域内车辆实施统一管理，对车辆停放明确专人负责，物业服务企业应当与业主 签订停车服务协议；对车辆停放有特殊保护要求的，业主或车 辆使用人应当与物业服务企业另行约定；同一停放区域内的汽 车停放费标准应当保持一致，地下与地面的汽车停放费标准保 持合理比价。（一）地下机动车停放费标准，对业主或物业使用人拥有 所有权或使用权的车位，为 70 元/辆·月。（二）地上机动车停放费标准按 80 元/辆·月执行。以上机动车停放费政府指导价，不得上浮，可以下浮，下 浮幅度不限。已成立业主大会的住宅小区，具体停放收费标准 由该小区业主大会或者业主大会授权的业主委员会确定。
第二十条 业主或物业使用人的车辆应停放在自己购买或租用的车位（库）上（内），未购买或未租用车位（库）而在小 区内室外临时停放的，在 2 小时内免交汽车临时停放费，其他 外来车辆进入住宅物业管理区域内室外临时停放的，在 1 小时 内免交临时汽车停放费。合同约定业主或物业使用人临时免费 停放时间超过 2 小时和其他车辆临时免费停放时间超过 1 小时 的，按合同约定执行。前款所称的室外临时停车，是指根据物业服务合同允许的 临时室外停车。机动车辆在小区室内临时停放，收费标准为每次 3 元。每 次为 12 小时，不足 12 小时按 12 小时计费。室内公共车库应按规定设有消防、监控系统等设备。机动车辆在小区内室外临时停放的各类小型汽车每次2元；中、大型客车每次 3 元；货车 2.5 吨以下每次 3 元，2.5 吨以 上每次 6 元；临时停放过夜车辆按上述标准加收 50％。业主大会成立后，机动车辆临时停放收费标准由业主大会 或者业主大会授权的业主委员会确定。
第二十一条 业主大会成立前，占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的，应在前期物业服务合同中约定，合同未 作约定的应当由业主共同决定。业主大会成立后，占用业主共 有道路或者其他场地用于停放汽车的，物业服务企业应当提请 业主大会或者业主大会授权业主委员会决定。
第二十二条 对进入物业管理区域内进行军警应急处置、实 施救助救护、行政公务、市政工程抢修等执行公务的车辆，以 及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车 辆，物业服务企业不得收取车辆停放费。住宅区车辆实行门禁 卡管理的，物业服务企业应免费为业主或物业使用人车辆提供 每车一张门禁卡，业主或者物业使用人另有需求申请办理的， 可以适当收取工本费。业主或物业使用人拥有所有权或使用权的车位连续未使用 六个月以上，业主或物业使用人应当事先告知物业服务企业， 按约定标准的百分之七十缴纳汽车停放费。业主大会成立后， 由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业按 合同约定执行。物业服务企业不得对业主所有的独立车库收取汽车停放费。
第二十三条 建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本 物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的，建设单 位不得只售不租，期满后可以优先续租。车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，建设单位 应当结合当期业主停车需求，按照比例划出可供租售的车位、 车库，并在物业管理区域内显著位置公示；小区整体交付前， 只能向每户业主出售一个车位、车库；小区整体交付后，在确 保未销售房屋每户一个车位、车库的情形下，剩余车位、车库 可以按照规定出售。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库， 汽车停放费由建设单位承担。建设单位不得以长期租赁的形式， 变相出售车位、车库。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库出租，租金具体 收费标准由建设单位在规定的基准价与浮动幅度范围内与使用 人合同约定。
第二十四条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，租金标准在规定的基准价与浮动幅度范围内确定。
第四章 其他服务项目收费
第二十五条 本实施细则所称其他服务收费，是指物业管理区域内除物业公共服务费、汽车停放费和车位租金外，物业 服务企业向业主、物业使用人提供服务并收取的费用，以及涉 及物业服务企业和业主、物业使用人的其他费用。
第二十六条 物业服务企业接受供水、供电、供气、供热 等专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定 向委托单位收取代办手续费，但不得向业主、物业使用人收取 任何额外费用。
第二十七条 公共能耗费，是指物业管理区域内，共用的水泵、中央空调、集中供热、监控机房、消防系统等设施设备 运行产生的电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责 代收代交的费用。公共能耗费标准按照物业服务合同约定的方式由全体业主 分摊，物业服务企业应当定期公布实际费用和分摊情况，分摊 费用已计入物业公共服务费成本的，不得重复计费。
第二十八条 电梯运行费，是指在日常和装修使用中，电梯运行产生的电费等由物业服务企业负责代收代交的费用。普通住宅前期物业管理小区，按建筑面积分摊电梯运行费 的，按以下规定执行：（一）带有地下车库、有电梯到达的一楼住户，其电梯运 行费按规定标准的百分之八十交纳。（二）以下情形一楼住户免交电梯运行费：有地下车库但 电梯不到达一楼的；电梯从一楼起始的；户内有楼梯到达地下 车库的。（三）带阁楼或跃层式的顶楼住户，按电梯到达层的建筑 面积交纳电梯运行费。物业服务企业应当按物业服务合同的约定定期公布实际费用和分摊情况，分摊费用已计入物业公共服务费成本的，不得 重复计费。物业服务合同约定了面积分摊方法的，按物业服务 合同的约定执行。
第二十九条 设有集中制冷、供暖、恒温恒湿等系统的物业使用、维护费应按照“单独列账、收支平衡”的原则，物业 服务企业按实际费用，向业主或物业使用人通过约定合理分摊。
第三十条 业主或使用人应在装修前与物业服务企业签订装修管理协议，物业服务企业可以收取装修保证金，最高不超 过 1000 元/户。住户装修完毕，经查无违反装修协议的，物业 服务企业应在 3 个月内如数退还装修保证金。如有损坏，物业 服务企业应及时报告有关有权部门评估认定，由业主或使用人 予以赔偿。物业服务企业不得向业主、使用人或装饰企业（工人）收 取装修管理费等其他费用。物业服务企业提供特约服务所收取 的费用由双方根据服务内容、服务质量协商约定。
第三十一条 业主或物业使用人与物业服务企业签订的装修管理协议中，可以对其物业室内装修时产生的装修、建筑垃 圾按以下方式约定：（一）物业服务企业在业主或使用人装修时，可收取装潢 垃圾清运处理费。标准为：100 平方米以下（含 100 平方米）每 户收取 250 元；100 平方米以上（楼中楼计算面积）每户收取 300 元；非住宅按 2.50 元/平方米标准收取。物业服务企业不得 向业主再另行收取其他垃圾清运处置费。
（二）业主或物业使用人和物业服务企业通过约定，委托物业服务企业清运并承担清运费和处置费。（三）业主或物业使用人委托符合相关管理部门要求的清 运公司清运并承担清运费和处置费。业主或物业使用人有其它特殊需求的，与物业服务企业协 商约定。
第三十二条 物业管理区域内集中停放看管的非机动车停放服务收费，以及电动车、电动汽车充换电服务收费，由物业 服务企业与车主或使用人按实分摊、约定收取。
第三十三条 住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位应当免费为业主配置每户 4 张出入证（卡）；改造升级实 行出入证（卡）管理的物业管理区域，应当为业主免费配置必 要数量的出入证（卡）。业主或者物业使用人另有需求申请办理 的，可以适当收取工本费。
第三十四条 住宅区内装修材料的运送、搬运等服务由业主或物业使用人自行选择，物业服务企业不得强制指定、垄断 服务。相关服务费用由业主或物业使用人与提供服务者双方协 商约定。
第五章 行为规范与监督管理
第三十五条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律法规，全面履行物业服务合同，保证服务质量和收费标准 质价相符。业主大会成立前，物业服务企业利用业主共有的公建配套 用房、附属设施、公共场地、道路等部分开展的经营活动所得收益，在扣除合理成本后为公共收益，归业主共有。公共收益由物业服务企业管理的，物业服务企业应当单独 列账；由业主委员会管理的，应当纳入业主大会银行账户进行 管理。业主大会成立后，公共收益按照业主大会或业主大会授 权的业主委员会的决定使用。
第三十六条 开发建设单位应在销售现场公示前期物业管理合同、前期物业服务收费备案内容。物业服务企业应当执行 明码标价规定，在物业管理区域内的显著位置公示物业服务企 业名称、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方 式以及收费依据、举报投诉电话等相关资料，自觉接受价格监 督检查部门、业主、物业使用人的监督，不得向业主、物业使 用人收取任何未予标明的费用。
第三十七条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业 管理区域的，服务成本和收支应按物业管理项目分别核算，同 一物业管理区域内的物业公共服务费、公共能耗费、电梯运行 费、共用设施经营收入应当单独列账，独立核算。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，等级服务标 准为 1 至 4 级的住宅小区物业服务企业次年三月底前、等级服 务标准为 5 至 7 级的住宅小区物业服务企业每年九月底前和次 年三月底前，在物业管理区域内的显著位置分别公示物业公共 服务费、公共能耗费、电梯运行费和经营公共设施收益收支情 况，其中公共能耗费、电梯运行费要公示到预收标准的实际支 出数及实际分摊数，每次公示时间不得少于一个月，并保存好相关的公示报告及记录公示图片资料，以备业主和相关部门核 查。
第三十八条 物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准， 业主、物业使用人有权拒绝交纳。
第三十九条 业主或者物业使用人应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用 人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物 业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务 费用。业主或者物业使用人对物业收费有异议的，可以依法调 解。未按合同约定交纳的，业主委员会、物业服务企业应当督 促其限期交纳；逾期拒不交纳的，物业服务企业可以向人民法 院提起诉讼，依法追缴。
第四十条 价格主管部门、物业管理行政主管部门应当会同相关部门加强对物业服务及收费行为的监督管理，指导物业 服务企业规范收费行为。物业服务企业违反物业服务合同和本 实施细则规定收费的，由相关行政执法部门在各自职责范围内 依据有关法律法规予以查处。
第四十一条 物业管理行政主管部门应当加强物业管理活动的行业监管，引导物业服务企业规范管理，督促物业服务企 业全面履行物业服务合同做到质价相符。
第四十二条 物业管理行政主管部门应当会同相关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理。物业服务企业有超标准收费、强制或者变相强制收费、 低于服务等级提供服务等行为的，由相关部门纳入失信企业名 单并给予相应惩戒。业主或者物业使用人有拖欠物业服务费用 等行为且经法院判决仍拒绝交纳的，应纳入其个人信用档案。
第四十三条 物业服务企业违反物业服务合同和本实施细则规定收费的，由相关行政执法部门依据《中华人民共和国价 格法》《价格违法行为行政处罚规定》《江苏省物业管理条例》 《扬州市住宅物业管理条例》等法律法规予以查处。
第六章 附 则
第四十四条 保障性住房、安置房、房改房、老旧住宅小区前期物业服务收费管理可以参照本实施细则实施。
第四十五条 物业服务企业之外的其他管理人提供物业服务的，其收费可以参照本实施细则执行。
第四十六条 本实施细则由市发展和改革委员会、市住房和城乡建设局在各自职权范围内负责解释。
第四十七条 本实施细则自 2023 年 月 日起施行，有效期 5 年。《仪征市物业服务收费管理实施细则》（仪价字〔2011〕3 号 仪房字〔2011〕5 号）同时废止。
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发表于 2022-11-17 07:46
