关于仪征房价的几点粗浅看法

DONGJIAN1987

说实话仪征房价5000到6000比较合理，而且最终会降到的，现在才降的不多，明年后天会大幅度下降的

大帅！

就63万卖给你，你买吗？

恬静淡泊

大帅！ 发表于 2019-9-29 15:31
就63万卖给你，你买吗？

妥，报个看房时间哈！

大帅！

真买，我亏惨了

恬静淡泊

大帅！ 发表于 2019-9-30 15:28
真买，我亏惨了

大师可能没有认真浏览前面的内容，在下说过自己大概算是改善型别墅刚需哈！你这房子有点不够看嘛！不过，如果非要用63w跟我叫号的话，在下也就只好却之不恭、勉力为之了。哈！

alex.liu

63W，如果淡泊先生不要的话，本人全款立刻收纳。三个工作日内过户完毕。逛论坛还能挣点钱，快哉快哉。

恬静淡泊

引用: alex.liu 发表于 2019-9-30 20:48
63W，如果淡泊先生不要的话，本人全款立刻收纳。三个工作日内过户完毕。逛论坛还能挣点钱，快哉快哉。
...

大师先生也就叫叫号、打打嘴炮而已，在下亦是礼尚往来陪他玩玩罢了，在下下手略微早了些，一套1k多，一套3k多时候买的，1k多的下手时实在是穷的叮当响，刚工作不久工资低，又没老可啃，瞅着形势不妙，咬牙跺脚才买的，3k多的时候手头宽裕了些，就改善了一下，压力反而不大。现在么感觉改不改善无所谓了，住着挺好，当然有合适的别墅改善下也好，全款拿下也不会影响生活质量，不过开发商某些思维咱也不懂，别墅动辄250平米以上，房子通常宽度很窄，进深又很大，院子小的可怜，所以可以说是伪别墅，住着实在舒适不到哪里去，石桥附近熟人某园数栋三四百多平的别墅，十大几年了还没卖出去一栋，前些日子偶然看到网上要价五百多万，这个就有些好笑了，估计我这辈子够呛能看到他卖掉了，即使不说啥房产税，仅仅是持有成本也会把这些年房价上涨增值部分抵消，有价无市都是纸上财富。现在哪里有什么大户人家，基本都是三四口人，住个太大房子空荡荡的没人气，住房么风水上讲究藏风聚气，这是对家庭个人运势不利的，卫生都很难打扫，价格又太高，所以在下认为超过180平的就没必要了，总价超200w的更没必要，我借回复先生之际讲讲个人看法，估计翻翻等先生会说我穷鬼装富，或是小农意识什么不配享受别墅生活吧啦吧啦的，其实在下只是讲讲供大家参考，顺便顶顶帖，要说把握人生、享受生活，在下自认为水平马马虎虎还好的哈！

DONGJIAN1987

房价翻一翻 发表于 2019-9-20 20:57
6千到8千？？你这辈子是看不见了

你就是傻逼

DONGJIAN1987

你分析的太对了

alex.liu

恬静淡泊 发表于 2019-9-30 22:19
大师先生也就叫叫号、打打嘴炮而已，在下亦是礼尚往来陪他玩玩罢了，在下下手略微早了些，一套1k多，一套3 ...

嗯，这个坛子里，很多都是纸老虎。喊得凶，一旦较点真，立刻都缩回去了。
谈谈开发商的思路。
1. 面积：从市场角度来说，大面积的别墅是首选。原因：（1） 如果房子中小面积、花园土地面积偏大，总价一定偏低（卖是按房本面积卖，花园土地不能明码标价），故尽量把房子的面积造大。 （2）如果是中小面积，比如120~150，别墅开发商的成本高于高层公寓开发商。而如果别墅单位卖价远高于公寓的话，市场接受度也低。开发商的收益也偏低。（3）从市场产品差异的角度来看，必然要用大面积（公寓难得有的面积）来与公寓差异化。这样定价就摆脱了公寓定价的束缚（比较）。（4）从一般市场的现象来看，越是贵的房子，越倾向于大面积的设定。（为了阶层区分）举例：当年（2011年）北京 钓鱼台七号院（高层大平层） 开盘的时候 ，单价起步是11万元/平方米，而且主力的户型面积都在 350~680平方米，最大的户型1000平方米。这样用总价至少4000万元以上，隔绝了无法负担的客户。如果该楼盘出个 30~40平米的户型（商住两用楼盘常见的户型面积），总价 300万左右，那就让业主的阶层区分性比较差，会引来花了4000万到1亿元业主的不满。当然这样的设计也符合，中国贫富分化严重的社会事实。

2解释：便宜的别墅项目，为什么很多是 面宽窄，而进深大的原因。这与有效销售面积有关（尽可能建更多的面积卖更多的钱）。举个极端的例子：如果整个别墅地块土地面积为500米* 500米，其中一边马路。怎么样建，才能最大限度的利用土地呢？最极端的方法是，面宽1米，进深 500米。这样开发商一套别墅一层就有500平方米（忽略墙的厚度和户与户之间的距离），两层就1000平方米。总可售面积高达 1000平米/套* 500套 （500米面宽/1米面宽/套）= 50 万平方米。
如果进深改为250米/套的话，中间就需要建设通行道路。以此类推 进深越浅，别墅 分行就越多，需要的道路就越多，有效销售面积就越少。所以，”廉价“别墅项目，面宽一般控制在5米以内，最窄的有3米5的。这就出现了你所看到的现象。

3. 石桥附近的别墅，喊价高，感觉卖不出去。可能卖不卖得出去，重要性也没有那么大！商品房（包括别墅项目）有非常明显的金融属性。随着平均房价不断提高，别墅的资产量也在增大。所有者，如果以别墅作为抵押品，向银行贷款（较低的利息，目前可能低至3.8%）,获得的资金如果收益率远高于3.8% （比如10%），所有者的收益也是非常好的。尤其考虑到，实际出租收益率可能在年2%以下的话，这辈子房子卖得出去还是卖不出去问题也不大，大不了最后银行买单。目前中国持有成本很低，接近于零 （这和开发商拿地，捂盘不开发等地价/房价上涨有异曲同工之妙）。   在中国，依靠 土地和房产 反复抵押，获得资金用于经营的 最典型的例子是——海南航空。海航最初就依靠一块海口的地（房）反复抵押，获得发展资金的。然后，反复抵押的地（房）总体资产打包卖出。

恬静淡泊

alex.liu 发表于 2019-9-30 23:16
嗯，这个坛子里，很多都是纸老虎。喊得凶，一旦较点真，立刻都缩回去了。
谈谈开发商的思路。
1. 面积：从 ...

开发商的思路，在下还是知道有些的，无非是追求利益的最大化罢了！别墅怎么建？其实跟高层一个道理，增加容积率嘛，说白了就是用最少的地建最多的房，才能卖最多的钱，这些别墅放在大城市还真不愁卖，仪征么还是算了，乡镇小产权多的是，仪征很多是乡镇上来的，谁家都能拆了拿个别墅，没啥小产权风险，学区在市区买个套房好了，逛街消费啥的开车30分钟妥妥的。至于先生所言房子的金融属性，据在下所知仪征没有多少人能有那本事玩，论坛多数炒房的，充其量只是通过个人最大化借贷弄个三五套而已，不少人还是拆迁拿的几套，所以他们和金融这个概念还是有距离的，拆迁的时运好些而已，最大化借贷的其实是赌博，自古以来高收益高风险，他们的杠杆率很高，持有成本也是高的，横盘三两年他们就受不了了，较大幅度下降他们会很危险，跟金融粘不了多大的边，我所熟悉的好几个，因为收入一般，现在非常急于脱手，不然月供都难还了，当然上面所说石桥拿个不同，人家是在大城市赚到钱了，买地建的，最初准备八十多万一套卖了赚钱的，后来一路涨，便宜多了舍不得卖，一直卖不掉挺着非常难受，毕竟小的三百好几十，大的四百好几十平，二三百万他不会卖，四五百万谁会买？

恬静淡泊

祝伟大祖国繁荣昌盛！祝仪征人民幸福安康！

DONGJIAN1987

你说的太对了，那些认为房价不会跌的人太天真了，日本经济那么发达的，90年代房产泡沫不是也破了吗

happly-dye

楼主的这个帖子，是本栏目最有争议的话题！顶一下

DONGJIAN1987

你说的很对